La ley de propiedad horizontal es un conjunto de normas que regulan la convivencia y administración de los bienes comunes en un edificio o conjunto de viviendas. Una de las áreas más importantes que aborda esta ley es el arreglo de la fachada del edificio, ya que esta es una de las partes más visibles y representativas de una propiedad.
El arreglo de fachada se refiere a las obras o mejoras que se realizan en la parte externa de un edificio con el objetivo de conservar su estética, funcionalidad y seguridad. Estas obras pueden incluir reparaciones, pintura, limpieza, instalación de elementos decorativos, entre otros.
Importancia de la adecuada conservación de la fachada
La adecuada conservación de la fachada de un edificio es fundamental por varias razones:
Mantiene la estética del edificio: Una fachada en buen estado contribuye a mantener una imagen agradable y cuidada del edificio, lo cual puede influir en el valor de la propiedad y en la satisfacción de los propietarios.
Preserva la habitabilidad y seguridad: Una fachada en mal estado puede afectar la habitabilidad y seguridad de los residentes. Grietas, filtraciones de agua o desprendimiento de elementos pueden generar problemas de humedad, deterioro de la estructura y riesgos para la integridad física de las personas.
Cumple con la ley de propiedad horizontal: La ley de propiedad horizontal establece que los propietarios tienen la obligación de conservar adecuadamente los elementos comunes del edificio, entre los cuales se encuentra la fachada.
La junta de propietarios es el órgano encargado de tomar decisiones y gestionar los asuntos relacionados con la propiedad horizontal. En el caso del arreglo de fachada, la junta de propietarios debe evaluar la necesidad de realizar obras de mejora, contratar a profesionales especializados y establecer un presupuesto para llevar a cabo dichas obras.
Modificación de la fachada y la ley de propiedad horizontal
Es importante tener en cuenta que cualquier modificación que se realice en la fachada de un edificio debe cumplir con lo establecido en la ley de propiedad horizontal. Antes de llevar a cabo cualquier obra que implique cambios en la fachada, es necesario obtener la aprobación de la junta de propietarios y cumplir con los requisitos legales establecidos.
Accesibilidad del inmueble y arreglo de fachada
La accesibilidad del inmueble es otro aspecto importante a considerar al momento de realizar el arreglo de fachada. Es necesario asegurarse de que las obras de mejora no afecten la accesibilidad de las personas con movilidad reducida, cumpliendo así con las normas de accesibilidad establecidas por la ley.
Adecuado mantenimiento y sostenimiento de la fachada
El adecuado mantenimiento y sostenimiento de la fachada es responsabilidad de los propietarios. Esto implica realizar inspecciones periódicas, llevar a cabo las reparaciones necesarias de manera oportuna y contar con un plan de mantenimiento a largo plazo para prevenir problemas futuros.
Artículo 10 de la ley de propiedad horizontal
El artículo 10 de la ley de propiedad horizontal establece las obligaciones de los propietarios en cuanto al mantenimiento y conservación de los elementos comunes del edificio, incluyendo la fachada. Este artículo establece que los propietarios deben contribuir a los gastos necesarios para la conservación, mantenimiento y reparación de los elementos comunes, de acuerdo a su cuota de participación.
Se considera alteración de la fachada cualquier modificación realizada en la apariencia exterior del edificio, como cambios en el color, revestimiento, estructura o elementos decorativos.
¿Qué permiso se necesita para pintar una fachada?
Para pintar una fachada, generalmente se necesita obtener el permiso de la junta de propietarios del edificio, de acuerdo a lo establecido en la ley de propiedad horizontal. Es importante verificar los estatutos y regulaciones específicas de cada comunidad.
¿Qué dice el artículo 17 de la ley de propiedad horizontal?
El artículo 17 de la ley de propiedad horizontal establece las normas y procedimientos para la realización de obras y modificaciones en la fachada de un edificio. Este artículo regula los permisos necesarios, las responsabilidades de los propietarios y las condiciones en las que se pueden realizar las alteraciones.
¿Quién paga el arreglo de la fachada de un edificio?
Según la ley de propiedad horizontal, el arreglo de la fachada de un edificio es responsabilidad de los propietarios de las viviendas o locales que forman parte de dicho edificio. Los gastos generados por el arreglo de la fachada se suelen distribuir entre los propietarios en función de su cuota de participación en la comunidad de propietarios.
Claves para entender el artículo
El arreglo de fachada es un aspecto fundamental en la conservación y mantenimiento de un edificio. Cumplir con la ley de propiedad horizontal y realizar las obras de mejora necesarias garantiza la estética, habitabilidad y seguridad del edificio, así como el cumplimiento de las obligaciones legales por parte de los propietarios. Es responsabilidad de la junta de propietarios y de los propietarios mismos llevar a cabo un adecuado mantenimiento y sostenimiento de la fachada, asegurando así una convivencia armoniosa y duradera en la propiedad horizontal.
2 comentarios en «Ley de propiedad horizontal: Arreglo de fachada»
Hola, yo quisiera saber si teniendo mis estatutos de hace 40 años, tiene validez en el que dice que los locales del suelo del primer piso hasta el tejado, están exentos del pago en arreglos de mantenimiento, pintura etc. de las fachadas.
Muchas gracias.
Hola José María:
Gracias por tu consulta.
La respuesta depende de cómo esté redactada exactamente la cláusula estatutaria y de si fue inscrita en el Registro de la Propiedad, pero te explico las claves generales.
1. Validez de los estatutos antiguos
Los estatutos de la comunidad siguen siendo válidos aunque tengan 40 años, siempre que:
• Fueran aprobados por unanimidad en su día, y
• Estén vigentes e inscritos en el Registro de la Propiedad o aceptados por todos los comuneros.
Por tanto, el simple hecho de que sean antiguos no los invalida.
2. Exoneración de gastos de fachada
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, art. 9.1 e) establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.
Esto significa que sí puede existir una exoneración válida, siempre que:
• Esté claramente recogida en los estatutos,
• No se refiera a gastos esenciales o estructurales que afecten a la seguridad o conservación del edificio, y
• No contradiga normas de orden público.
3. Jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha confirmado (por ejemplo, en sentencias de 10/10/2011 y 03/12/2014, entre otras) que:
• Las cláusulas estatutarias que exoneran a los locales de ciertos gastos (como los de portal, escalera o ascensor) son válidas y exigibles.
• Pero esa exoneración no se aplica automáticamente a obras de conservación o reparación estructural del edificio, como fachadas, cubiertas o cimentaciones, cuando estas afectan a la solidez, seguridad o estanqueidad del inmueble.
En esos casos, todos los propietarios deben contribuir, aunque los estatutos digan lo contrario.
4. Aplicado a tu caso
Si los estatutos dicen que “los locales están exentos de los gastos de mantenimiento, pintura, etc. de las fachadas”, habría que distinguir:
• Si se trata de un revestimiento o pintura estética, podría admitirse la exoneración.
• Pero si es una reparación estructural, consolidación o arreglo por deterioro o riesgo, el gasto debe repartirse entre todos los propietarios, incluidos los locales.
Hola, yo quisiera saber si teniendo mis estatutos de hace 40 años, tiene validez en el que dice que los locales del suelo del primer piso hasta el tejado, están exentos del pago en arreglos de mantenimiento, pintura etc. de las fachadas.
Muchas gracias.
Hola José María:
Gracias por tu consulta.
La respuesta depende de cómo esté redactada exactamente la cláusula estatutaria y de si fue inscrita en el Registro de la Propiedad, pero te explico las claves generales.
1. Validez de los estatutos antiguos
Los estatutos de la comunidad siguen siendo válidos aunque tengan 40 años, siempre que:
• Fueran aprobados por unanimidad en su día, y
• Estén vigentes e inscritos en el Registro de la Propiedad o aceptados por todos los comuneros.
Por tanto, el simple hecho de que sean antiguos no los invalida.
2. Exoneración de gastos de fachada
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, art. 9.1 e) establece que todos los propietarios deben contribuir a los gastos generales, salvo que los estatutos dispongan otra cosa.
Esto significa que sí puede existir una exoneración válida, siempre que:
• Esté claramente recogida en los estatutos,
• No se refiera a gastos esenciales o estructurales que afecten a la seguridad o conservación del edificio, y
• No contradiga normas de orden público.
3. Jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha confirmado (por ejemplo, en sentencias de 10/10/2011 y 03/12/2014, entre otras) que:
• Las cláusulas estatutarias que exoneran a los locales de ciertos gastos (como los de portal, escalera o ascensor) son válidas y exigibles.
• Pero esa exoneración no se aplica automáticamente a obras de conservación o reparación estructural del edificio, como fachadas, cubiertas o cimentaciones, cuando estas afectan a la solidez, seguridad o estanqueidad del inmueble.
En esos casos, todos los propietarios deben contribuir, aunque los estatutos digan lo contrario.
4. Aplicado a tu caso
Si los estatutos dicen que “los locales están exentos de los gastos de mantenimiento, pintura, etc. de las fachadas”, habría que distinguir:
• Si se trata de un revestimiento o pintura estética, podría admitirse la exoneración.
• Pero si es una reparación estructural, consolidación o arreglo por deterioro o riesgo, el gasto debe repartirse entre todos los propietarios, incluidos los locales.